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长租公寓盈利模式的危机:信用租房靠谱吗?

发布日期:2018-08-24  文章来源:未知  点击次数:

   腾讯财经《灼见》特约作者 董晴,资深房地产研究专家、畅销书作者

   前几天的文章《》指出,房钱上涨的底子缘由是供需失衡——不少城市大规模的拆除违建,拆除隔绝距离房、冲击群租房,让供给变得十分严重,此中又以北京为最典型(如下表)。

   比来几年来北京拆违的环境(单元:万平方米)

   之前的文章还谈到本钱是个放大镜,放大了矛盾本身。好比,N+1的出租模式下,对租单间的租客来说,在具有必然栖身质量的环境下,其承担很可能减轻了,并且能够按月进行租赁;对市场来说,在一个较长的时间内,这种模式(合法的环境之下)能够增大供给。不外,整套总价上涨,仍是会助推房钱上涨的预期。并且,运营商拿房之后要装修,然后才能投向市场,这会形成短期内市场的供给愈加的严重……

   然而,这些还不是最主要的。由于,若是按照一般的逻辑。将时间拉得略长一点,专业机构究竟会将房源放出来。现实上,现实中,一些机构以至死力压缩装修周期,今天装完,明天就放租,对租客的健康形成风险。从世界成熟国度的经验看,我国专业机构具有的房源占比也还会继续大幅提拔。合作充实当前,市场会趋于平衡。

   然而,现现在不少专业机构对规模有执念,打着信用租房的灯号,借助租客的信用放大金融杠杆,然后到市场上去高价拿房,这才是最可骇的。目前,杭州鼎家等被媒体曝光曾经玩崩了,若是任其野蛮发展,可能演变成中国版的次贷危机。
 

   全国没有免费的午餐,信用租房都要分期贷款

   比来,跟着言论的发酵,长租公寓运营商的诸多黑幕表露在阳光之下。此中就包罗被诟病的信用租房,由于良多人发觉,本人掉进了分期贷款的圈套里。

   现实上,信用租房一起头是被当做很是反面的事物进行宣传的。由于凡是来说,租房需要押一付三,或者押二付一。对于手头不宽裕的租房群体——好比刚结业的大学生来说,是一件挺为难的工作。而押零付一,无需押金即可入住,正益处理了这个痛点。

   客岁10月26日,长租公寓品牌自若CEO熊林在接管媒体采访时透露,自若已推出信用100分免押金的许诺——自若信用系统结合了芝麻信用、脉脉、领英等合作,只需租客的信用分跨越100分,就可免得押金。

   本年临近结业季时,自若还四处打告白推广其自若海燕打算——结业生租房,0押金,房钱月付,还送搬场券。透显露一股浓浓的温情——结业生们真幸福!

   信用贷确实能够让信用好的人实现信用变现,减轻了短期内的承担。然而全国没有免费的午餐,0押金是要付出价格的。

   一旦你选择了0押金,就意味着你要打点一项消费分期贷款营业,租客每个月要按月房钱的必然比例领取响应的分期办事费。

   以我爱我家相寓推出的押零付一营业为例,想要享受免押金办事,则必需打点消费分期贷款。若是衡宇月房钱是3000元的话,租客每月需方法取140元摆布的办事费,并且起码要签约一年,半途提前退租的话还要收取租期内房钱的10%作为违约金。

   优客逸家此前的划定是,若是租客提前退租,则需扣除一个月房钱才能打点退租手续,并且贷款违约金还需别的计较。

   雷同的做法,在业内还有良多。现实上,自2015年起头,自若、房司令、会分期、租了么等平台均推出了雷同办事。只不外规模不断不大。但客岁,跟着领取宝、京东先后涉足,信用租房霎时变得遍地开花——按照其时的报道,跨越100万间公寓正式入驻领取宝,并率先在北上深等8个城市推广信用租房!

   换句话说,租房0押金、房钱月付是第三方金融机构为租客提前垫付三个月、以至一年的房钱得以变相实现的,这必然要引进消费分期贷。

   当然,只需你情我愿,这也没什么问题,终究第三方金融机构的钱是有成本的,别人替你垫付资金,处理你的燃眉之急,你付出必然的成本,合情合理。目前看,给到金融公司的办事费遍及在6%以下,并不算太高。

   问题出在在签定合同的时候,部门中介不会大白无误地奉告租客:若是你要0押金、月付的话,就要申请消费分期贷。良多人稀里糊涂的就签了。还有一些是被迫签的。为啥?由于租房子,一般是先交定金,然后再签合同。若是租客发觉里面有猫腻选择不签,那定金就不退了。一般人衡量一下多半会签。

   按理说,中介公司对客户坦白贷款现实,属于欺诈行为。但终究办事费率不是太高,良多人哑巴吃黄连认栽;即便想要赞扬,根基也是口说无凭,终究材料都是租客填的,字都是租客签的。除非其时有全程录音等。

   操纵租客的信用加杠杆,一旦玩崩就是大危机

   若是只是到上面为止,其实问题也还不太大。

   由于签了消费分期贷款营业,若是感觉这项办事能够处理本人临时资金欠缺的问题,那还能够继续利用,若是感觉本人被坑了,那当前不消就是了。然而,提前拿到钱的公寓运营机构花钱的方式,决定了这件工作不会那么简单。

   其实自若、蛋壳、相寓等这种二房主模式,很早以前就有人在干了。不外,大大都只在一个城市,以至只在一个城市某片区域小富即安,规模遍及不大。

   可是,跟着国度提出租购并举,明白暗示要成长住房租赁市场出格是持久租赁,支撑专业化、机构化住房租赁企业成长。本钱闻风远扬,各路玩家纷纷入场。总的来说,在各类长租公寓运营商中,次要有四类玩家,别离是房企开辟商系、房地产中介系、酒店系和创业公司品牌系。自若、相寓凡是被划入到中介系。

   因为我国的房钱收益率太低,北上广深还不到2%,本人(在没有优惠的环境下)拿地、盖房、然后出租,必定是算不外账来的。万科谭华杰曾对媒体暗示,万科广州的某个自建物业公寓项目,其投资成本不计利钱需要57年才可以或许收回来,底子算不外账来!

   二房主是相对较好的模式,但要赔本也不容易。

   举个例子,A企以1万元/月的价钱在一线城市拿了一套三室一厅的房子,然后投入4.8万元将其改形成四室一厅,并以平均3000元/间/月的价钱租出去,每个月能够赚取2000元的差价。可是,别忘了,A企前期投入了4.8万元。这意味着,A企仅收回装修投入就要2年的时间,还不算其他的运营费用等(当然,其他的办事项也有响应的收入,但在总收入中的占比并不大),这长短常不划算的一个生意。

   跟着本钱的介入,拼规模成了行业支流,而你光装修就在里面沉淀了大量的资金,拿房还要给原业主钱。对平台来说是很致命的。怎样玩?

   谜底是,操纵时间错配加杠杆。起首,公寓运营商从原业主手里拿房时,一般会要求对方给2个月的装修期,这期间是不给房租的。因为包租期是3~5年,免2个月一般没问题。运营商会以极快的速度装修好(能够短到2周),然后租出去。

   按照上面的例子,若是A企一次收取租客4个月的房钱(一般是押一付三)4.8万,而付给房主是按月或者按季付费,那A企手里就有了一笔无息的资金。若是采纳0押金的模式,那么A企能够一次性收到金融机构全年14.4万的房钱……

   A企拿着这些钱会去干什么呢?前面说了,跟着本钱的介入,规模战打响。自若CEO熊林此前接管媒体采访时暗示,在整个租赁行业,若是没有30万间的规模就没法谈盈利。目前中国大部门长租公寓品牌的办理规模不跨越5万间,而自若2018年上半年办理的公寓曾经跨越70万间,本年的方针是冲破100万间,将来要做更大!

   所以,A企必然会用手里多余的钱继续去市场上拿房,按照上述操作,拿的房越多,租出去的房越多,手里的无息资金也就越多,也就能拿更多的房。

   不得不说,只需可以或许按照这个套路不断轮回下去,哪怕这个生意只能赚少少的钱,以至亏钱,都可以或许维持得了,由于这其实是一个很是完满的庞氏圈套!

   然而,这是不成能的。若是这个生意本身不赔本,越到后面,缝隙会越大。由于长租公寓的运营成本会跟着规模的增大,指数增加。总有一天,拆的东墙可能补不了西墙。现实中曾经呈现如许的例子。按照中国房地产报的报道,杭州鼎家破产导致约有4000户租客受损——鼎家没有及时给业主领取房钱,租客也要不回房租和押金。

   因为鼎家概况上是许诺租客用押一付一的体例缴纳房租,现实上是让租户在不知情的环境下利用了收集贷款,租客们通过银行卡绑定爱上街等网贷平台的APP一次性把房钱付给了鼎家,再每月返还给贷款APP响应的金额。现在,未收到鼎家公司房钱的房主预备收房,租客不只拿不到先行领取的押金,每月还要按时向爱上街还钱。

   长租公寓本来是一个租房的生意,可是,过度金融化、过度放杠杆,曾经变成一个金融的游戏,其实赚的是金融的钱,所以胡景晖提醒其有爆雷风险。

   这还没完。现实上,第三方金融机构因为具有了大量租客的房钱收益权。其还能够将此打包成诸如房钱收益权ABS的产物,卖给市场上的泛博投资者。
 

   这让人不由想起美国的次贷危机。高峰期间,美国全国次级衡宇贷款约2万亿美元,一般衡宇贷款为8万亿美元,工商企业贷款1.5万亿美元,合计不到12万亿美元,次级衡宇贷款规模并不太大。然而,在此根本上操纵衍生金融东西缔造出了几十万亿美元的资产典质债券和上百万亿美元的金融衍出产品。跟着次级贷款无法了偿,概况看起来是庞然大物的衍生金融产物轰然倾圮,最终激发全球金融海啸和经济的阑珊。

   美国证券化次级贷款

   来历:美国典质贷款市场统计年报(2007年)

   当然,有人会说,我国的长租公寓还不至于像美国次贷那么高危,要爆仓也是成立在大师都付不起房租的根本上,这个风险仍是很小的,终究租房不像买房。这话对,也不合错误。对是由于付不起房租激发链式风险的几率确实极小且很容易毁灭;不合错误,是由于杭州鼎家的例子曾经告诉我们,还能够这么爆雷,这种风险比前者高得多。

   此前,自若在推信用100分免押金时暗示,能够笼盖到30%的租客。目前,整个市场这么玩的规模有多大,有雷同杭州鼎家这种风险的机构有几多,尚无切当数据。然而,我们很清晰的是,目前,全国用于出租的衡宇大约是7500万套。若是平均每套房子年房钱为3万,总市场规模大约在2.2万亿。再加10%的办事性消费,整个租赁市场2019年会到2.5万亿。10年当前则可能会达到5万亿。自若认为,10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占领60%的租赁市场,那就是3万亿。这是一个极其复杂的市场。

   若是3万亿的市场出事,不胜设想。好在这个问题表露得早,也有胡景晖如许的人站出来呐喊。有人说,市场的工作交给市场去办,不需要监管,但现实上全世界没有任何一个市场是完全自在的,背后都有当局在调控,租房市场更是如斯。

   本钱都逐利,很一般,但需要懂得胁制。真正有价值的投资,必然是成立外行业健康成长的根本之上的。得当的监管,也是为了让行业可以或许成长得更好,更好地实现租购并举,让人民有所居。任由本钱野蛮发展,市场烂掉了谁都不会好过。

   但愿这只是庸人自扰,但提前表露和防备总比什么都不做要好。昔时,美国人民也感觉房价会不断涨,成果跌了,最终引爆了一场席卷全球的危机。


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